El monto de los alquileres en Venezuela ya no queda a libre
juego de la especulación. La Superintendencia Nacional de Arrendamientos de
Vivienda (Sunavi) es el único que puede fijar los cánones de arrendamiento, y
para ello se valdrá de un procedimiento científico y objetivo, detallado en la
Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
Este
instrumento jurídico, el primero nacido bajo iniciativa popular en el país,
establece el procedimiento para la fijación de los cánones. Esta semana fueron
publicados por el Ministerio de Vivienda y Hábitat los valores de construcción
para los inmuebles destinados a alquiler, el dato que permite obtener el
llamado Valor de Reposición (VR).
Este
VR es el elemento que faltaba para aplicar la fórmula, contenida en la Ley, que
permite determinar el Valor del Inmueble. Con este, se precisa el precio de
venta de las viviendas en alquiler para los inquilinos, en caso de que el
propietario desee venderla (lo que se conoce como preferencia ofertiva), y el
canon de arrendamiento.
Es
un proceso que establece un valor justo, sin especulación, tomando e cuenta las
condiciones de la vivienda o habitación en alquiler, y no las leyes del
mercado.
Conozca paso a paso el proceso:
1.-
Pueden interponer la solicitud de revisión de alquileres ante la Sunavi tanto
el inquilino como el propietario de todo espacio en alquiler destinado a
vivienda: casa, apartamento o habitación. Se hace presentando un escrito que
contenga la identificación del interesado, la dirección, las razones, los datos
del inmueble y la firma. La Superintendencia también puede actuar de oficio.
Todos
los contratos de alquiler (que también deben registrarse en la
Superintendencia) deben contener anexo la resolución mediante la cual la Sunavi
fija el correspondiente canon de arrendamiento, so pena de nulidad.
Una
vez establecido el canon por la Sunavi, la revisión sólo puede pedirse
transcurrido un año.
2.-
Si la solicitud contiene los elementos necesarios, la Sunavi tiene un total de
veinte días para emitir la decisión. Incluye los tres primeros días para que la
otra parte responda. En los siguientes nueve días, se realiza la inspección del
inmueble y el avalúo.
3.-
La inspección. Se realiza a partir de una tabla con 256 ítems, publicada este
miércoles 21 de noviembre por el Ministerio de Vivienda y Hábitat. Ésta evalúa
los elementos de la vivienda, como estructura, paredes, pisos, ventanas,
puertas, altura del edificio, obras interiores y exteriores.
Todo
se toman en cuenta: materiales, instalaciones eléctricas, sanitarias y
mecánicas; tuberías, ascensores, cantidad de pisos, tipo de escaleras, puestos
de estacionamiento, sótano, muro de contención, parque, piscina, jardín,
canchas, conserjería, rodapié, cocina integrada o aislada, tipo de piezas
sanitarias, baños, los gabinetes, área de superficie de la parcela y hasta las
puertas de la ducha.
La
Sunavi, que nació con la promulgación de la Ley, comenzará este domingo a
formar a inspectores voluntarios. Serán incorporados integrantes de los
movimientos de inquilinos, miembros de consejos comunales y estudiantes de
carreras universitarias vinculadas con la construcción.
Estos
inspectores recorrerán el país cuanto antes, y la proyección de la
Superintendencia es que en quince días abarquen todo el territorio nacional.
Integrantes de las redes de inquilinos explicaron que la idea es coordinar para
que puedan hacer las inspecciones en zonas cercanas a su lugar de residencia.
En
la inspección estarán presentes tanto el arrendatario como el propietario, y
ambos firmarán el acta de inspección manifestando su acuerdo.
4.-
El avalúo del inmueble. Lo realiza el funcionario de la Sunavi. Cada elemento
tomado en cuenta en la inspección tiene un puntaje, cuya sumatoria remitirá a
las tablas del valor de construcción por metro cuadrado, expresado en
bolívares. En total son 236 valores de construcción distribuidos en seis
tablas.
Las
tablas se dividen en edificios o casas. Las de edificios o viviendas
multifamiliares se dividen, a su vez, en tipo de construcción: aporticado (el
tradicional, más costoso) y el tipo túnel (nuevas construcciones). Asimismo,
tendrían valores diferentes según el número de pisos y si tiene sótanos y
ascensores.
Los
valores van desde 3.210 bolívares por metro cuadrado si el puntaje es menor a
57 y es un edificio de hasta cuatro pisos, construido con un sistema tipo
túnel, sin sótano y sin ascensor, hasta 8.430 bolívares si es una edificación
que obtuvo más de 444 puntos, de más de treinta pisos, construido con un sistema
aporticado, con sótano y con ascensores.
Los
valores de construcción de las casas o viviendas unifamiliares se ubican entre
un mínimo de 1.860 bolívares por metro cuadrado, si obtiene menos de 29 puntos
y no tiene sótano, y un máximo de 7.050 bolívares por metro cuadrado, si sumó
más de 473 puntos y tiene sótano.
Cada
valor fue determinado en debate entre inquilinos y el Ministerio, con
orientación de especialistas, con base a estudios sobre el costo de los
elementos de construcción y su evolución, así como las micropartidas de las
tipologías de construcción en Venezuela.
El cálculo
Tomemos
como ejemplo un inmueble de cien metros cuadrados ubicado en un edificio de
diez pisos, en Caracas, construido hace veinte años bajo un sistema aporticado.
Con ascensor y sin sótano.
1.-
Supongamos que ese inmueble obtuvo la máxima calificación en la inspección: 444
puntos. Esto le da un valor de 7.350 bolívares por metro cuadrado de todo el
edificio, de acuerdo a la tabla fijada por el Ministerio.
2.-
Si este edificio tiene un área total de construcción de 5.000 metros cuadrados
(este dato está contenido en el documento de condominio), lo cual incluye la
parcela, áreas comunes, el terreno, etc., quiere decir que construir este
inmueble hoy costaría 36.750.000 bolívares.
5.000
m2 X 7.350 Bs.= 36.750.000
3.-
Ahora se debe precisar el Valor de Reposición del apartamento alquilado. Para
ello necesitamos tener el área vendible del inmueble. Esto también está
contenido en el documento de condominio y se refiere a los apartamentos en su
conjunto: lo que en efecto se puede vender. El área vendible de este ejemplo es
de 4.300 metros cuadrados.
36.750.000
Bs. / 4.300 metros cuadrados = 8.547 bolívares.
Esta
cifra la multiplicamos por el metraje del apartamento para obtener su VR.
8.547
bolívares X 100 metros cuadrados = 854.700 bolívares. Esto costaría hacer hoy
el mismo apartamento. Es decir, si fuera un apartamento nuevo, éste sería su
costo.
4.-Por
eso, debemos sacar el Valor Actual del Inmueble (VAI), es decir, depreciado.
La
fórmula contenida en el reglamento es:
VAI
= VR X (1 – K/100) X VS X VG
K:
Depreciación del inmueble
VS: coeficiente de vulnerabilidad sísmica
VG: variación geográfica
La
depreciación se determina según la tabla de Ross-Heideke, usada en todo el
mundo para precisar la depreciación por los años de construcción del inmueble y
el estado de conservación. Está en el reglamento y establece, para un inmueble
construido hace veinte años y en “buenas” condiciones, una depreciación de
14,22.
La
vulnerabilidad sísmica es el factor asociado a la edad de la construcción y a
la normativa de diseño utilizada en materia de sismoresistencia. Va desde un
inmueble construido antes de 1939, que tendrá una Vulnerabilidad Sísmica de
0,6; hasta los que fueron construidos después de 2011, con una VS de 11.
El
coeficiente de variable por ubicación geográfica (VG) es el factor asociado a
la variación del valor del inmueble por localización en una región.
El
VG es de 1 si está ubicado en Caracas, Miranda y Vargas. En los estados
centrales, el valor es de 0,79. En Occidente, de 0,62; en Zulia, de 0,65; en
los llanos, de 0,62; en Oriente, de 1,03; en el sur, de 0,59; y en la zona
insular, de 0,94.
Ambos
elementos están en el reglamento y para nuestro ejemplo se cifran en 1.
Entonces,
la fórmula quedaría así:
VAI
= 854.700 Bs. X (1 – 14,22 / 100) X 1 X 1
VAI
= 733.162 bolívares. Este es el valor del inmueble, o sea, el precio en el que
se podría vender a os inquilinos en caso de que el propietario decida
ofertarlo.
5.-
Sobre ese valor, sacamos el canon, dividiendo ese valor del inmueble entre las
doce cuotas del año y multiplicando por el porcentaje de rentabilidad anual: 3%
si es multiarrendador (más de tres viviendas en alquiler) y 5% si es pequeño
arrendador.
El
monto del alquiler sería entonces: 1.833 bolívares mensuales si es un
multiarrendador y 3.055 bolívares mensuales si es un pequeño arrendador. En el
caso del multiarrendador, conviene aclarar que si tiene cuarenta apartamentos
en alquiler, su ingreso mensual ascendería a 73.320 bolívares.
